税企对话！城市更新税务问题新、多、杂如何解决？省税局现场解答
7月17日，广东省政府常务会议审议并原则通过《关于加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》和三年行动方案。会议要求要坚持目标导向和问题导向，瞄准规划调整难、审批门槛高、土地征拆难等难点堵点问题，加强政策创新和政策供给，制定实施针对性强的政策措施，创新规划管理和审查报批机制，强化项目监管和协同推进，努力推动“三旧”改造工作取得重大突破。
无疑，城市更新将会是当前和今后相当长的时期内房地产行业最大的热点，而税务问题贯穿了城市更新的全流程。诸多不确定的税务疑点问题应如何解决？为此，广东省房协财务管理专业委员会联合广东省房协城市更新服务中心召开“广东省城市更新税务政策研讨会”。
会议邀请到省、市税务局负责部门的相关领导及会员企业代表，针对目前城市更新中有待清晰、完善的税务政策向与会的税务机关负责人反映诉求，提出建议，以促进房地产企业税务管理的提升和完善。
△ 会议现场
会议伊始，广东省房协财专委主任、越秀地产股份有限公司总经理助理江国雄作为会务支持方发表致辞，他表示作为新当选的财务专委会主任委员，未来将与各会员单位共同努力，搭建财务管理专业交流平台，促进交流与合作；加强与国家有关部门的沟通交流，反映房地产业财税政策诉求和建议。
△ 江国雄发表致辞
随后，广东省房协城市更新服务中心常务副主任陈山作《当前广东省城市更新发展形势与挑战》的主题演讲。她通过对企业如何参与旧村改造、旧村改造流程和供地方式的盘点，梳理出企业经常遇到的几个疑难问题。
△ 陈山作主题演讲
会议在广东省房协财专委秘书长、越秀地产股份有限公司财务（金融）部副总经理徐文兵的主持下，各企业代表分别就融资地块、回迁安置房、红线外复建区、连片开发公建配套、村民拆迁补偿、协议出让地块等等涉税疑难问题展开交流讨论。
左上：越秀地产股份有限公司区域财务部副总经理 黎美玲
右上：广州万科企业有限公司财务管理中心总经理 程前超
左中：碧桂园集团广州区域税务总监 郝小凤
右中：富力地产集团股份有限公税务经理 莫修宇
左下：新世界（中国）地产投资有限公司总监助理 邓洁华
右下：保利湾区投资发展有限公司税务经理 张泽亮
右上：广州市方圆房地产发展有限公司税务总监 黄飞
左中：合景泰富财务总经理 杨静波
右中：时代中国控股有限公司集团财务中心副总经理、税务总监 梁一川
左下：中海地产（佛山）有限公司财务总监 严婉婷
右下：阳光城集团广州区域公司税务总监 黄煌
1. 项目公司股权转让
建议：因政府改造模式而产生的股权转让行为，其目的并非为了赚取转让收益，是适应更新改造政策需要而为，希望税务部门按实质重于形式的原则，认可改造方案的转让价格。
2. 前期费用
建议：建立合理机制，使前期成本能够在旧改实施主体即项目开发公司得到抵扣/扣除。将旧改项目的“取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用”扩宽至“取得土地时向其他单位或个人支付的成本费用”。探讨由村集体开具收据并提供工作成果依据作为抵扣凭证。
3.复建安置房增值税视同销售
建议：复建房开发成本按视同销售处理，同步将视同销售金额确认为土地成本，该土地成本允许在计算不动产销售额时扣除。
4. 超标准成本
建议：上述超出《成本核算办法》标准的成本为客观、真实的支出，且与项目开发相关。应凭相应的税前扣除凭证进行扣除。
5. 村留用地上使用权房产税的处理
建议：明确纳税人主体、计税基础、纳税义务时间。
6. 复建成本
建议：土地增值税与所得税应当执行拆迁补偿同等的税收政策，增值税应允许适用与货币性拆迁补偿的税收政策，即允许抵减出售房屋的增值税销售额。发票或其他合法票据方面建议明确：当复建资金存入监管账户后村集体组织应该开具（有财局或财厅监制章）的农村财务专用收据。如确实无法取得，可凭与合作村签订的合同和存入复建资金监管账户的银行转账单作为合法扣除凭证。
7. 成本分摊原则
建议：合并清算。制定明确的分摊原则、分摊标准，若分期清算建议允许按旧村庄改造方案成本与融资区预计可售面积分摊成本，按合理方法分摊，最后一期调整。如第一期至第N-1期按预测数据分期，第N期合并清算，多除少补。
8. 政策性搬迁适用条件
建议：明确旧改是否适用企业政策性搬迁政策。
9. 土地平整模式
建议：土地前期整理合作方取得垫资回报和增值收益与土地出让的成交情况直接关联， 取得金额和时间均具有不确定性，该收益是否参考“投资收益” 性质免征增值税（国家税务总局公告2013年第15号）。如需征税，由于土地前期整理合作方垫资整理成本，后取得垫资回报和土地增值收益。土地前期整理合作方垫资回报和增值收益是否适用“现代服务业” 征收增值税？此外，土地前期整理合作方不应该按“建筑服务”的理由：土地前期整理合作方主要发生垫付资金、 沟通协调职能，受托进行建筑物拆除、平整土地的主体为第三人工程施工方。
听取完各企业代表发言后，省市税局领导在会中不仅对房企遇到的问题一一答疑，同时还表示，未来将继续联合省房协对城市更新税务问题收集整理和讨论研究，不断摸底，不断排查，不断调研，收集代表性和集中性的案例，将共性问题高度概括。在某些问题上如果是属于政策比较明确的，而且是在省税局的权限范围内和有执行的口径，将会在更新指引的时候进行考虑解决。对于超出省税局权限的，将会进一步向上级部门反映，争取尽快推出三旧改造的指引。
左上：国家税务总局广东省税务局主任科员 陈辉
右上：国家税务总局广东省税务局副主任科员 田亮昌
左下：国家税务总局广东省税务局副主任科员 陈为迪
右下：国家税务总局广州税务局处长 邓长学
左：广东省房协城市更新服务中心主任 李小楠
中：颐和地产集团有限公司财务副总监 李凤霞
右：江门市房协会长 叶泽权
广东省房协会长王韶作会议总结时表示，本次研讨会召开非常及时也非常必要，房企税务部门负责人纷纷发言，反映自身在运营城市更新项目时所遇到的税务问题，提出解决建议，表达诉求。广东省、市税务部门领导在现场对较为集中的问题逐一解答，会议取得了积极成效，为我省营造良好的城市更新政策环境方面发挥积极作用。
王韶会长指出，目前《粤港澳大湾区规划》已正式出台，从发达国家的经验和发展现状来看，城市更新将成为通往卓越大湾区的必由之路，城市更新潜力无限，这也是广东省房协今年的重点工作。为此还专门成立了城市更新服务中心，整合了省内最优秀的资源为会员提供全流程城市更新服务。在广州、惠州先后举办了3期城市更新培训班，努力提升会员城市更新综合力；创办了《城市更新周刊》，为会员提供最前沿的城市更新动态。不久后，广东房协还将举办广东房地产寻找标杆——走进佳兆业、旧厂改造全流程实操研修班等活动，全力我省房地产企业参与城市更新提供针对性强、专业性高的精准服务。财专委也将一如既往地发挥立法参谋、反映诉求的作用，及时跟进企业在开展城市更新过程中碰到的税务疑点、难点，提出建设性意见，向政府反馈。
广东房协城市更新服务中心将依托广东房协资源整合能力强优势，打造涵盖城市更新全链条服务平台。未来，广东房协城市更新服务中心将为会员提供更多权威、专业、全面的服务，中心服务对象包括政府部门、意愿企业、港台资企业。（点击此处了解中心更多详情）
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团队优势
专业
整合全省最优质的政策研究、前期研判、实操疑难、产业导入、法务、财税、环保治理团队，为政府、企业提供城市更新全流程服务。
权威
团队曾受广州市“三旧”改造工作办公室、广州市城市更新局、南沙区城市更新局、黄埔区城市更新局等政府部门委托，参与广州城市更新相关政策的制定与完善，并全省多个城市政策研究与项目实操方面具有扎实的理论基础及丰富的实践经验。
全面
服务覆盖旧村、旧厂及旧城镇改造，涵盖课题研究、项目咨询、微改造实践和策划规划等城市更新全业态。
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